Sebuah sengketa hukum yang menyentuh akar terdalam hak masyarakat adat Maluku tengah bergulir di pesisir Negeri Batu Merah. Proyek pembangunan pasar dengan konsep Water front City yang digagas bersama antara Pemerintah Desa Adat Batu Merah dan CV Alice To Madalle melalui skema Build-Operate-Trans­­­fer (BOT) kini menghadapi hambatan berupa somasi dari Incanto Capital Limited. Perusahaan tersebut mengklaim memiliki hak atas kawasan tepi pantai yang kini menjadi jalan raya, dengan men­dasarkan klaimnya pada reklamasi tahun 1987 dan ada­nya hak tanggungan atas lokasi tersebut.

Pada tanggal 11 Mei 2026, sebuah surat somasi bernomor 21/LS/V/2026 dikirimkan oleh Kantor Hukum Luthfi Sanaky, SH.MH. & Group kepada Alham Valeo selaku Direktur CV Alice To Madalle dan Mece Tanihatu selaku pemilik Toko Indo Jaya. Surat tersebut di­terbitkan atas nama kliennya: Incanto Capital Limited sebuah perusahaan yang berkantor pusat di De Castro Street, Wickham Cay I Road Town, Tortola, British Virgin Island.

Inti somasi tersebut mendalilkan bahwa kegiatan konstruksi yang dilakukan di kawasan pertokoan Batumerah merupakan perbuatan melawan hukum karena dilakukan di atas lahan yang diklaim sebagai milik Incanto Capital Limited berdasarkan Sertipikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 116 Sisa/Desa Batu­merah dan HGB Nomor 1890/Desa Batumerah.

Namun ketika dibaca secara cermat dan dikaji dalam bingkai hukum yang utuh, somasi ini justru menyingkap deretan pertanyaan hukum yang sangat serius bukan tentang pihak yang disomasi, melainkan tentang keabsahan klaim kepemilikan Incanto Capital Limited itu sendiri. Opini hukum ini hadir untuk mengurai persoalan tersebut secara jernih bagi kepentingan publik.

Pertanyaan yang muncul di permukaan tampak sederhana: siapakah yang berhak atas sebidang jalan di tepi pantai Batumerah? Namun di balik pertanyaan sederhana itu tersimpan lapisan-lapisan persoalan hukum yang jauh lebih dalam menyentuh hak konstitusional

masyarakat adat, prinsip-prinsip agraria, serta kesalahan konseptual yang fundamental dalam pemahaman hukum jaminan. Opini hukum ini berupaya menguraikan persoalan tersebut secara jernih untuk kepentingan pemahaman publik yang lebih luas, sekaligus menegaskan posisi hukum masing-masing pihak berdasarkan kerangka hukum yang berlaku.

ANATOMI SENGKETA: MEMAHAMI DUDUK PERKARANYA

Untuk memahami siapa yang benar dan siapa yang keliru, kita perlu terlebih dahulu memetakan para pihak dan posisi hukum mereka masing-masing secara akurat.

Proyek yang Sah dan Berizin

Desa Adat Negeri Batumerah, dalam kapasitasnya sebagai pemegang hak petuanan atas wilayah pesisir, telah menjalin perjanjian kerjasama BOT dengan CV Alice To Madalle untuk pembangunan pasar berkonsep Waterfront City. CV Alice To Madalle, sebagai investor- kontraktor yang ditunjuk, bahkan telah mengantongi izin pemanfaatan ruang wilayah laut dari Kementerian Kelautan dan Perikanan (KKP) Republik Indonesia sebuah izin administratif resmi yang hanya dapat diterbitkan setelah melalui proses verifikasi kesesuaian tata ruang laut secara nasional.

Pasal 113 Peraturan Menteri Kelautan Dan Perikanan Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang Laut, mengatur bahwa Setiap orang yang melakukan kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut di Perairan Pesisir, wilayah perairan, dan/atau wilayah yurisdiksi secara menetap di sebagian Ruang Laut wajib memiliki Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut (KKPRL). KKPRL merupakan persyaratan dasar Perizinan Berusaha dan/atau penerbitan perizinan nonberusaha. KKPRL dilaksanakan melalui Persetujuan untuk kegiatan berusaha atau Persetujuan atau Konfirmasi untuk kegiatan nonberusaha. Selanjutnya Pasal 119 mengatur bahwa Persetujuan atau Konfirmasi dapat diberikan pada wilayah kelola Masyarakat Hukum Adat setelah mendapat persetujuan dari Masyarakat Hukum Adat.

CV Alice To Madalle telah memperoleh Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Laut (PKKPRL) Nomor 17042510518100013 tanggal 17 April 2025 dari Kementerian Kelautan dan Perikanan RI. Dokumen ini bukan sekadar surat keterangan biasa ini adalah perizinan resmi yang diterbitkan berdasarkan UU No. 6 Tahun 2023 (Penetapan Perppu Cipta Kerja) dan menyatakan bahwa kegiatan Konstruksi Gedung Perbelanjaan di Pasar Batu Merah

(Waterfront City) di perairan Laut Banda, Maluku, dengan luas 0,44 Ha telah sesuai dengan Rencana Tata Ruang.

Secara hukum, terbitnya PKKPRL memiliki beberapa implikasi penting:

• Kegiatan tersebut telah melalui verifikasi kesesuaian tata ruang oleh pemerintah pusat melalui sistem OSS (Online Single Submission).

• Pemerintah Pusat telah mengakui legalitas lokasi kegiatan usaha tersebut.

• PKKPRL merupakan prasyarat untuk mengajukan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko selanjutnya, sehingga pembangunan ini berada dalam koridor hukum yang berlaku.

Dalam pelaksanaan konstruksi, jalan raya yang terletak di tepi pantai digunakan sementara sebagai tempat penyimpanan alat dan material bangunan suatu hal yang lazim dalam setiap proyek konstruksi besar di kawasan pesisir. Penggunaan sementara semacam ini dalam praktik hukum infrastruktur dikenal sebagai penggunaan Ruang Milik Jalan (RUMIJA), yang dapat dilegitimasi melalui izin dari instansi pengelola jalan.

Somasi yang Memerlukan Penelitian Mendalam

Incanto Capital Limited kemudian menerbitkan somasi dengan dalil bahwa mereka memiliki hak tanggungan atas lokasi tepi pantai tersebut berdasarkan reklamasi dan pembangunan kompleks pertokoan yang dilakukan pada tahun 1987. Menurut perusahaan itu, jalan raya yang kini digunakan sementara oleh kontraktor merupakan bagian dari lahan yang mereka kuasai, sehingga penggunaan tersebut dianggap tanpa izin.

Dalil inilah yang perlu dikaji secara kritis dan mendalam. Salah satu kesalahpahaman yang sering muncul dalam sengketa antara hak adat dan hak privat adalah anggapan bahwa hak adat hanyalah kebiasaan moral yang tidak memiliki kekuatan hukum memadai. Anggapan ini keliru secara fundamental.

Pasal 18B ayat (2) Undang-Undang Dasar 1945 dengan tegas menyatakan bahwa negara mengakui dan menghormati kesatuan-kesatuan masyarakat hukum adat beserta hak-hak tradisionalnya. Ini bukan sekadar norma deklaratif ini adalah pengakuan konstitu­sio­nal tertinggi yang menjadi fondasi bagi seluruh instrumen hukum di bawahnya, termasuk hak petuanan di Maluku. Mahkamah Konstitusi dalam Putusan Nomor 35/PUU-X/2012 telah membuat terobosan monumental dengan menegaskan bahwa hutan adat bukan hutan negara. Putusan ini menegaskan bahwa hak masyarakat adat berdiri mandiri dan tidak berada dalam

subordinasi mutlak di bawah hak menguasai negara. Prinsip ini berlaku secara analogis untuk wilayah petuanan di Maluku.

Peraturan Daerah Provinsi Maluku Nomor 03 Tahun 2008 tentang Wilayah Petuanan adalah instrumen hukum yang mengoperasionalkan pengakuan konstitusional tersebut ke dalam konteks spesifik Maluku. Perda ini bukan menciptakan hak petuanan dari nol akan tetapi ia justru mengkodifikasi dan memperkuat hak yang telah ada jauh sebelumnya.

Pasal 5 ayat (2) Perda tersebut menegaskan bahwa wi­la­yah petuanan mencakup wilayah darat maupun laut, termasuk wilayah pesisir. Pasal 21 ayat (1) secara eksplisit mendefinisikan wilayah petuanan laut sebagai wilayah pesisir dalam batas-batas yang diakui mas­yarakat adat. Ini bermakna bahwa kawasan tepi pantai Batu­merah termasuk kawasan yang kemudian direk­lamasi pada 1987 secara hukum berada dalam lingkup pe­tuanan Negeri Batumerah.

“Wilayah petuanan yang masih ada di lingkungan masyarakat adat negeri, tetap diakui keberadaannya me­­nurut hak asal usul dan adat is­tiadat yang berlaku... mencakup wila­yah petuanan darat dan wilayah petuanan laut.” Pasal 5 ayat (1) dan (2), Perda Provinsi Maluku No. 03 Tahun 2008

Pasal 15 ayat (1) Perda yang sama mengatur secara ketat bahwa wila­yah petuanan baru kehilangan sta­tus­nya apabila telah dilepas atau di­se­rahkan oleh Pemerintah Negeri atas persetujuan masyarakat adat. Tiga syarat ini pelepasan oleh Pe­me­rintah Negeri, persetujuan mas­yarakat adat, dan tujuan untuk ke­pentingan umum bersifat kumulatif.

Fakta pertama yang harus digaris­bawahi adalah identitas Incanto Capital Limited. Berbeda dengan yang mungkin dibayangkan publik, Incanto Capital Limited bukan peru­sahaan Indonesia. Ia adalah entitas berbadan hukum yang terdaftar di British Virgin Islands (BVI) sebuah wilayah kepulauan di Karibia yang dikenal sebagai salah satu pusat pembentukan perusahaan offshore di dunia.

Dalam surat somasi tersebut dinyatakan bahwa Incanto Capital Limited memberikan kuasa kepada kantor hukum Luthfi Sanaky ber­da­sar­kan Surat Kuasa Substitusi de­ngan Nomor Legislasi 3868/L/2025 tanggal 5 Desember 2025 yang dibuat di hadapan Notaris Jakarta, serta Surat Kuasa Khusus Nomor 18/SK/Adv-LS/V/2026 tanggal 1 Mei 2026.

Fakta bahwa pemberi kuasa ada­lah entitas BVI ini bukan sekadar detail teknis yang tidak relevan ini adalah fakta yang menyentuh jantung keabsahan seluruh klaim kepemilikan yang diajukan.

Larangan Kepemilikan HGB oleh Entitas Asing: Aturan yang Tegas

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Pasal 36 telah dengan tegas menetapkan bahwa Hak Guna Bangunan hanya dapat dipunyai oleh Warga Negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Ketentuan ini dipertegas lebih lanjut oleh PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.

Incanto Capital Limited seba­gai entitas yang didirikan me­nurut hukum British Virgin Islands dan berkedudukan di Tortola secara tegas tidak memenuhi syarat seba­gai pemegang HGB di Indonesia. Ia bukan WNI, dan ia bukan badan hu­kum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia.

Ini menimbulkan pertanyaan fundamental yang harus dijawab: bagai­mana sebuah entitas BVI dapat tercatat sebagai pemegang Sertipi­kat HGB Nomor 116 Sisa/Desa Batu­merah dan HGB Nomor 1890/Desa Batumerah di BPN Kota Ambon?

Mari kita bedah satu per satu dalil hukum yang diajukan Incanto Capital Limited, sebab di sinilah letak permasalahan yang paling mendasar.

Kekeliruan Pertama: Hak Tanggungan Bukan Hak Kepemilikan

Ini adalah kesalahan konseptual yang paling fatal. Undang-Undang No­mor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tang­gungan mendefinisikan hak tang­gungan sebagai hak jaminan yang dibebankan pada hak atas ta­nah untuk pelunasan hutang terten­tu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur terha­dap kreditur-kreditur lain.

Dari definisi ini, tiga hal menjadi kristal jelas. Pertama, hak tang­gungan adalah hak yang bersifat aksesoir ia menempel pada suatu hu­bungan utang-piutang dan tidak berdiri sendiri. Tanpa ada perjanjian kre­dit yang mendasarinya, hak tang­gungan tidak memiliki eksistensi. Kedua, hak tanggungan hanya mem­berikan kedudukan preferensi dalam hal eksekusi jika debitur cidera janji. Ketiga, pemegang hak tanggungan tidak memiliki hak untuk menguasai tanah secara fisik, melarang orang lain melintas, atau menerbitkan somasi kepemilikan kepada pihak ketiga yang sama sekali tidak terkait dengan perjanjian kredit tersebut.Oleh: ABDILLAH HATALA SH Perancang Peraturan Perundang-undangan Ahli Muda.(BERSAMBUNG)